近日，市一中院召开新闻发布会，通报该院物业类案件审理情况并发布典型案例。

近年来，该院审理的物业类纠纷中，业主拒付物业服务费的抗辩理由主要集中在“物业服务存在瑕疵、建设单位建筑质量遗留问题、第三人侵权、历史遗留问题”等方面。房屋所在行政区域不同，商品房小区、保障房小区、老旧小区所呈现的矛盾类型有所不同；业主诉求多样与趋同并存，大部分业主对涉及自身居住利益的事项提出诉求，有的业主对于停车费收取、广告收益提出诉求；送达问题较为突出，由于人户分离、房屋空置等多种原因，较多案件在穷尽送达手段后仍联系不到被告；部分矛盾纠纷较为尖锐，涉及个别业主、群体性物业类纠纷往往时间久、范围广、矛盾深，进入二审程序后矛盾更易激化，化解难度较大。

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为积极应对审判工作新形势、新要求，市一中院通过“分类施策”妥善审理各类案件，采取“繁简分流”模式，集中处理简案、类案、串案。

该院民五庭集中专门力量、聚焦专题研究，实现“繁案精审、难案细审”，分工明确、定分止争。积极推进矛盾纠纷实质化解，充分发挥诉前调解作用，为群众提供分层次、多途径、高效率的物业类纠纷多元化解服务。采用深度调解、要素式审理等方式，强化案件调解、判后答疑、督促履行，最大限度实质化解矛盾纠纷。多元高效联动凝聚治理合力，就矛盾较为集中的个案难案，加强与街道社区联动衔接，利用社区网格优势，督促物业企业提高服务质量，解决业主合理诉求，提升社会治理效能的“聚合力”。强化法治宣传，推进诉源治理，组织普法讲座，推动法官下沉社区、融入网格，精准普法、以案释法，及时把矛盾纠纷化解在萌芽。

“邻居私搭乱盖”能否作为不交物业费的理由？

某物业公司以业主王某未交纳物业费为由诉至法院。王某认为，邻居将其主卧阳台外通风道封堵、私搭乱盖，加之原建筑玻璃幕墙造成其家中形成热岛效应，主张物业公司对此未履行管理职责，拒绝交纳物业费。

法院生效裁判认为，当事人之间存在物业服务合同法律关系。该物业公司作为物业服务单位，为小区提供了物业管理服务。王某作为小区业主，接受了物业管理服务，应当交纳物业费。王某主张其房屋被封堵、物业公司存在管理不当，不应给付物业费，该理由并无充分依据，且该问题属于相邻权纠纷，可另行向侵权人主张权利。

物业公司“应撤未撤”能否继续收取物业费？

某小区业主大会作出与某物业公司解除《天津市住宅物业服务合同》的决议，并向其通知了合理退出期限，但该物业公司未按期退出，继续在小区从事物业服务。因部分业主未向其交纳此后产生的物业费，该物业公司诉至法院。

法院生效判决认为，该小区业主大会作出解除物业服务合同的决议，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。物业服务合同的权利义务终止后，原物业服务企业应及时退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施等。该物业公司不得再强行提供物业服务，更不得以实际服务为由向业主收取物业费。该物业公司要求业主支付物业服务合同终止后的物业费的诉请，不能成立。

社区居委会代签物业服务合同是否有效？

韩某系某小区房屋的业主，该小区未成立业主委员会。2014年，小区所在社区居民委员会在街道办事处的指导下，代行业主委员会职责，与某物业公司签订了《天津市住宅物业服务合同》，将该小区委托某物业公司进行物业管理服务，后续签。因韩某未向该物业公司交纳物业服务费，物业公司诉至法院。韩某提出抗辩认为，社区居委会无权代签物业合同，该合同无效。

法院生效判决认为，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性组织，参与、指导、督促物业管理。因客观原因未能选举产生业主委员会，可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。在该案中，该社区居委会与物业公司签订合同时，业主委员会尚未成立，签订该合同有利于小区的物业管理，对小区业主具有约束力。韩某的抗辩理由不能成立，应当依照合同交纳物业费。

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